开发商融资频掀高潮 房地产基金风险不容小视
2015-04-01
在房地产基金热潮下，利用这一融资方式的企业越来越多，其中不乏一些业绩不佳的企业，由于目前房地产基金的收益主要来源于项目销售，而住宅市场政策风险较大，收益难以稳定。高通智库总经理张宏向记者表示，目前的房地产基金多为明股暗债和假股真债，期间蕴藏着一定的风险。
房地产基金热
日前，身负102%的净资本负债率的首创置业为旗下的基金找到了第一个投资对象。
首创置业在公告中披露，公司拟以8.26亿元的总价，将公司持有的位于北京市房山区的一项目股权与债权转让给昆山创博盛拓股权投资管理有限公司旗下基金。
仅隔数日之后，嘉凯城(000918,股吧)发布公告称，公司拟与宁波嘉凯融晟投资合伙企业(有限合伙)签署《湖州龙溪翡翠项目投资合作框架协议》及其相关具体文件，嘉凯融晟拟通过股权加债权的方式对本公司下属子公司湖州嘉恒置业有限公司进行投资，投资总额不低于8亿元不超过10亿元。
“今年以来成立的私募房地产投资基金将近百只。”张宏向记者表示。根据有关数据显示，中国私募房地产投资基金在2011年时为67只、2010年为28只。
记者了解到，富力地产已与平安集团联手成立了一只40亿元的基金；保利地产(600048,股吧)最高规模达100亿元的“信保基金”已经展开了养老地产领域的投资；首创置业正在联手国内其他一线房企及大型金融机构，共同探索打造一个“资金+政府资源+产业+专业分工”的地产基金合作开发模式；远洋地产也在谋划一只10亿元人民币的房地产基金。
同时华润集团、万通控股、复地集团、中海外以及金地集团(600383,股吧)等旗下的各类基金已经广泛活跃于房地产市场之中。一时间几乎所有的房企均卷入了基金热之中。
明股暗债风险高
“其实纵观目前的众多房地产基金，其本质依然是明股暗债和假股真债。”张宏向记者表示。
颐和九州资产管理公司副总经理张磊向记者坦言，其实现在不少房地产基金就是变相的借债，比高利贷利息相对较低，说白了就是债权融资。如首创置业房山项目8.26亿元的转让款中，包括3301万元的股权款及7.93亿元的股东贷款，其中股权比例非常低，大部分是债权。张宏指出，这种基金的最终募集方式还是通过信托募集，相比于项目直接找信托募集，这种通过将项目转给基金公司然后再发行信托，不仅可以节省信托公司2%管理费的开支，同时也更好发行。
一位有着一级市场丰富投资经验的投资人士表示，房地产基金的收益很诱人，但是风险也非常大，目前的方式基本属于与企业合作发行，在性质上属于私募债的形式，如果有股权或者土地做抵押，风险稍微小些。目前市场上最流行的是债权类投资，这种方式类似于高利贷，基金将钱交给开发商，开发商将公司印章、银行印鉴等作为抵押，同时必须保证每年的回报率。
该资深投资人建议，投资者在选择项目及公司时必须擦亮眼睛，因为这类项目的周期都比较长，一般为三年左右，就目前市场来说很难预判，一旦项目损失，投资者无法直接向项目本身要回本金，而是要向合作企业要，如果企业本身是个空壳公司，那么风险就非常大。
此前，天津的星耀五洲项目就是将自己的销售速度和基金公司对赌，结果遭遇调控，销售速度明显放慢，导致项目债务缠身处于半停工状态。张宏表示，由于目前国内的房地产基金主要投向住宅项目，直接决定成败的就是项目的销售情况，这不同于成熟的商业项目有稳定的回报，因此风险较大。
此外，张磊担忧地表示，目前房企通过基金募集的资金并没有披露具体的使用方向，估计用来拿地的可能性较大。
房企融资高潮
房企想方设法披上基金的皮实质上是借债，反映出了目前房企对于资金的渴望。
就在首创置业将房山项目转让给基金后，11月20日又发布公告称，已经获得了发行人民币债券的批准，但并未透露具体的额度。汇丰是建议债券发行的独家全球协调人兼独家账簿管理人。汇丰及高盛是建议债券发行的联合牵头经办人。公告称“本公司拟将建议债券发行的所得款项净额用于在发行日提供资金予托管账户及营运资金及一般企业用途”
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有业内人士指出，自限购之后，首创置业的销售一直受阻，期间又与奥特莱斯分家，现在资金链非常紧张。其财报显示，首创置业的净资本负债率从2010年底的26%，一路攀升到今年6月30日的102%。根据高通智库对41家房企的近期调查问卷显示，急切需要融资的企业为69%。截至11月20日，四季度已经有8家大型房企发布了债券融资计划，融资额度高达39亿美元，约为人民币243亿元。
链家地产市场研究部张絮认为，相比今年上半年，排名前50的房企中有6家房企发行债券融资180亿元左右。足以看出，四季度以来房企尤其是内房企借道香港资本市场融资的速度明显加快。
一方面，下半年以来，房企投资意愿回升，拿地增多，扩张明显，对资金的需求也在增加。同时，在人民币升值的预期下，房企发行美元债券的积极性提高，对于部分房企来说，虽然实际利率较高，但是考虑到人民币升值的因素，实际的偿还利率则相当有限。
另一方面，随着销售好转，相比限购初期房企的财务出现全面好转，房企债券对投资者的吸引力也有所上升。